近日，笔者办理了一起物业纠纷案件，因案件涉及物业服务中诸多问题，颇具代表性，现将办案体会分享如下：
     一、新旧物业交接时资料移交方面的法律问题。笔者承办的本起案件诉求之一即是要求前期物业撤出时将其物业管理方面的资料移交给业主委员会。庭审中，被告开发商和前期物业一致辩称：部分资料已经移交，而没有移交的资料，其手中并不持有，且原告业委会也没有证据证明被告持有该部分没有移交的资料，故要求驳回原告的诉请。一审法院支持了被告的辩论意见。原告提起了上诉，二审中，我方认为：《物业管理条例》第二十九条：在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
    物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
    从上述规定可知，建设单位即开发商是应当向物业服务企业移交资料的主体，而作为开发商选定前期进驻的物业，且其已提供了三年多的物业服务，其在当初进驻时就应当与开发商做好衔接，接收或者督促开发商移交上述资料，而不是其所称的“开发商移交的资料已经如数移交给新物业，没有移交的资料，上诉人没有证据证明开发商已移交，故无移交的可能”。一审法院应当根据《物业管理条例》第二十九条规定，在查清哪些资料已经移交、哪些资料没有移交的事实基础上，判决被告房地产开发公司或者前期物业公司分别将应当移交但尚未移交的资料直接移交给上诉人，而不应当将对此的举证责任分配给上诉人，认为上诉人无相关证据证明被告方有上述资料，而驳回上诉人的诉讼请求。另外，一审法院如此判决，判决一旦生效，很容易出现不良效应，即今后前期物业与开发商之间不按法律规定移交资料，并因自己的不负责任行为给后续的物业带来重重困难。
    二、关于多收物业费的返还问题。这其中牵涉到两个问题，一是多收物业费的界定问题，二是谁是要求返还的适格主体。第一个问题，被告前期物业辩称其应当撤出而不撤出是因为其提起了诉讼，要求确认小区业委会是非法成立的，直至二审判决作出即2022年3月28日，才能确认小区业委会是合法成立的，其间业委会合法性处于待定状态，且其已经实际提供了物业服务，故即使退还，也应当从其实际撤出的时间后开始。我方（上诉主）认为这是明显不能成立的，业委会被两级法院确认合法，其合法性一定是追溯至当初，即自成立之始就合法，而绝不是从中院判决之日。因此，被上诉人应当返还新物业合同生效以后的物业费，而不是其所辩称的退还实际退场之后收取的物业费。第二个问题，即业委会是否有权作为诉讼主体要求返还，上诉人认为：，业委会是业主大会的执行机构，代表全体业主行使权利。根据《物业管理条例》第15条第2项规定：其可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，既然可以作为合同主体即相对方签订物业合同，理论上自然也具备提起相应诉讼的基础。尽管物业费是由每个业主进行交纳，但如果要求单个业主逐一起诉物业公司要求返还，既不便捷，也缺乏效率。在这种情况下，由业委会作为原告起诉具有一定的合理性和可操作性。
再退一步讲，即使业委会无权接收多收的物业费，一审法院也应当对被上诉人违法多收物业费的事实予以认定，并判决其返还业主或新聘的物业公司，而不是简单地以业委会不是要求返还的主体，判决驳回。
由于二审尚没有最后判决，我们也静待本案的最终判决结果。