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被执行房屋承租人的优先购买权受到侵害该如何救济?

来源: 发布日期:2021-05-21点击量: 分享到:
作者:张超敏  安徽金亚太律师事务所律师
执业证号:13401201611515987
       一、被执行房屋的承租人没有接到司法拍卖通知,能否以优先购买权受侵害为由,主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖?
       律师解答:不可以。
       法律规定:
    《民法典》
       第七百二十六条  出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
       出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。
     《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(2020年修正)
       第十一条 人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式,通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。
       优先购买权人经通知未到场的,视为放弃优先购买权。
     《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(2020年修正)
       第二十一条 当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖,符合下列情形之一的,人民法院应予支持:   
     (一)竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通,损害当事人或者其他竞买人利益的;
     (二)买受人不具备法律规定的竞买资格的;   
     (三)违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的;
     (四)未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的;   
     (五)其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。   
       当事人、利害关系人请求撤销变卖的,参照前款规定处理。
       根据上述法律规定,承租人享有优先购买权。法院应当在拍卖五日前以书面或其他能够确认的收悉的适当方式通知当事人和已知的优先购买权人于拍卖日到场。但是法律对于撤销拍卖作出了明确的规定,撤销拍卖的情形为:1、竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通,损害当事人或者其他竞买人利益的;2、买受人不具备法律规定的竞买资格的;3、违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的;4、未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的;5、其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。
       被执行房屋的承租人没有接到司法拍卖通知不属于上述应当撤销拍卖的情形。
       此外,对于法院未将拍卖事宜通知房屋承租人可否成为撤销司法拍卖的事由?这一问题,最高人民法院在多个生效裁定((2020)最高法执监183号、(2020)最高法执监171号、(2018)最高法执监394号)中均持相同观点:一般法理认为,优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权,而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权,当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同、侵害其优先购买权时,其并不能主张该买卖合同无效,但可以主张相应的损害赔偿。《城镇房屋租赁纠纷案件司法解释》第二十一条即规定,“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。”参照该规定精神,在执行程序中,房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由,主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的,亦不予支持。
       因此,对于房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受到侵害为由,主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的,法院不予支持。
       二、被执行房屋的承租人能否提案外人执行异议之诉?
       律师解答:不可以。
       对此问题,最高人民法院在(2020)最高法民申572号裁定书中的观点为:根据民事诉讼法第二百二十五条和第二百二十七条的规定,当事人因违法执行或不当执行,导致权益受到侵害时,根据不同情况,救济途径分为程序和实体两种,即根据民事诉讼法第二百二十五条提出执行行为异议,或根据民事诉讼法第二百二十七条,对执行标的提出排除执行的异议。执行行为异议的目的在于将违反法律规定的执行行为予以更正或撤销,并不以排除执行为必要。本案中,郑玉梅的诉讼请求为案涉房屋应附带租期拍卖,并提出确认其优先购买权的诉讼请求。原审法院曾向其释明不同救济途径的差别,郑玉梅坚持其诉讼请求。事实上,无论是郑玉梅关于执行法院没有附带租期的拍卖行为违法的主张,还是其要求执行法院确认其优先购买权的请求,均是针对执行过程中的拍卖行为,诉讼目的是变更、纠正执行行为,而非以享有租赁权为由请求排除对案涉房屋的执行措施。因此,郑玉梅所提执行异议系执行行为异议,应依据民事诉讼法第二百二十五条提出异议,如被驳回,可向上一级人民法院申请复议,不能依据民事诉讼法第二百二十七条,提起案外人执行异议之诉。
       三、承租人的优先购买权该如何救济?
       律师解答:可以要求出租人承担赔偿责任。
       通过上文分析可知,承租人申请撤销拍卖或申请执行异议,法院一般都不会支持。拍卖已成定局,承租人因为出租人和法院没有通知产生的损失该如何救济?
       依据《民法典》第七百二十八条规定,出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
       因此,优先权受到侵害的承租人可以要求出租人(房主)承担租赁期间届满后另行购买或租赁房屋而支出的不必要的交易成本,如搬家费、误工费及房屋差价等损失。法院会综合考虑实践当中的具体情况酌情确定承租人的损失数额。
此外,出租人侵害承租人的优先购买权,承租人请求损害赔偿,应如何计算损失?这一问题,上海市杨浦区人民法院(2009)杨民四(民)初字第3177号判决认为:出租人侵害承租人优先购买权的,应当承担赔偿责任。承租人请求损害赔偿时,应以争议发生时系争房屋市场价格与房屋实际售价间的差额作为赔偿基准。
       附:类案检索报告
             
           检索报告
 

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