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对一起解除合同案件的思考

来源: 发布日期:2019-06-25点击量: 分享到:

案情介绍:2013年10月21日,A公司与B公司签订《认购协议》,购买B公司名下某科技实业园E组团06和11号楼,总建筑面积约2807㎡,房屋单价3400元/㎡,总价954.38万元。根据《认购协议》第三条约定的支付方式,乙方(A公司)于本协议签订之日起3个工作日内支付200万元,2014年1月15日之前再支付400万元至甲方(B公司)帐户;余款交房前15日付清全部余款,双方完成房屋移交。交房时间为2014年7月30日,案涉房屋2014年12月18日竣工。但A公司除了按照协议约定支付了第一笔200万的购房款后,仅在2014年1月23日、7月15日分别支付了200万元。截至协议约定的付清全款之日止,A公司共计仅支付了600万元。2014年10月22日,A公司又支付房款100万元。
《认购协议》第六条违约责任约定:(一)、乙方如未按本协议规定的时间付款,按逾期时间,分别处理(不作累加)……2、逾期超过30日后,甲方有权解除协议。甲方解除协议的,乙方应按累计应付款的百分之六向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行协议的,经甲方同意,协议继续履行,自本协议规定的应付款期限之日起至实际全额支付应付款之日止,乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之六的违约金……基于此,B公司于2015年2月16日发函催告,要求A公司支付剩余房款后双方继续履行合同,但A公司未予理睬。后A公司于2015年3月31日支付了房款10万元,仍未能付清尾款,B公司于2015年9月7日发函要求继续履行合同或者解除合同,A公司仍未予以回应。上述两份函件均由A公司的委托代理人签字。无奈之下,B公司于2015年10月13日向A公司公证送达了《解约告知函》。后A公司将B公司起诉至法院,要求B公司交付房屋并办理相关手续。本案在审理过程中,出现了如下问题:
问题一:该合同的解除是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定?
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定:“根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”但在庭审中我们主张该房屋的性质是工业厂房,明显区别于商品房的性质,根据最高人民法院民一庭庭长孙华璞就《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关问题答记者问中,曾表明:“最高人民法院制定的这个司法解释,主要是解决因商品房买卖合同引发的各种纠纷,以规范房地产商的开发经营行为,保护商品房买受人的合法权益,促进房地产市场的健康发展。”可见解释的适用对象严格限定为商品房,而非其他性质类型的房屋。案涉房屋作为工业性质的厂房,并不具有商品房的性质,因此不能适用该解释,承办律师与法官进行了沟通,但法官仍然认为关于存量房的相关法律适用问题可以比照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。
问题二:该合同是否被解除了?其如果解除了,依据的是法定解除权还是约定解除权?
该合同明确约定了合同解除的相关条件,当事人之间可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。A公司与B公司于2013年10月21日签订的认购协议系双方当事人真实意思表示,内容未违反法律或者法规的禁止性规定,合法有效,双方均应恪守。双方在认购协议中明确约定:A公司未按协议规定的时间付款,逾期超过30日后,B公司有权解除协议。A公司未能按照合同约定于2014年7月15日前支付剩余房款354.38万元,并已逾期超过30天,故双方约定的解除条件已经成就,B公司享有合同约定的解除权利,而非《合同法》中所规定的法定解除权。双方的解除条件成就后,B公司于2015年2月16日发函催告,要求A公司支付余款后双方继续履行合同,A公司未予理睬。后A公司于2015年3月31日支付了房款10万元,B公司于2015年9月7日发函要求继续履行合同或者解除合同,A公司仍未予以回应。鉴于A公司一再拖延付款,B公司只能依据合同约定解除与A公司之间的协议,并公证送达,该解约告知函由天地源公司的法定代表人签收。因此,无论是从程序上,还是从实体上,双方的认购协议已经于2015年10月14日依约解除了。
法官综合全案,认为A公司已经支付了房屋的大部分价款,B公司对A公司超过合同约定的付款期限后持续性的付款不持异议,且也未通知对方何时交房,故合同应继续履行,后双方在法院的主持下达成调解协议。
合同的解除是合同纠纷中经常遇到的问题,但对于合同是否解除在法理和实践中均有着不同的理解,但应当注意的是,合同的实际履行情况对合同是否解除有着重要的影响,应当慎重考虑。
 
作者:姜雪

安徽金亚太律师事务所律师

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