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对方婚前按揭,婚后共同还贷,离婚时该分多少,如何计算?

来源: 发布日期:2019-06-25 点击量: 分享到:

      夫妻一方婚前按揭购房,婚后共同还贷,产权登记在一方名下,如果离婚了,房屋应该归谁?另一方能得到多少补偿?
      最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十条:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。
      依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”
      产权登记一方对另一方补偿金额该如果计算,实践中一般依据两个计算公式:
      1、根据最高人民法院民一杜万华主编《民事审判指导与参与》第163页:非产权登记一方所得补偿=共同还贷部分×不动产升值率÷2,而不动产升值率=不动产现价÷不动产成本(结婚时诉争房产价格+共同已还利息+其他费用)。
      2、根据原最高院民一庭奚晓明主编《婚姻法解释三理解与适用》第168页:
非产权登记一方所得补偿=婚后共同还贷款项÷房屋总价款(购房总价款+总利息)×房屋现值÷2
      杜万华法官主编的公式在实践运用中也存在很大的难度,原因在于变量太多,结婚时诉争房产的价值、房屋市值,甚至其他费用也很难计算,当时购房花费的其他费用也存在争议。这些变量双方当事人一般很难达成一致,这样的话就会出现大量的评估工作,给审判流程以及律师带来额外的工作量,当事人也会支出额外的评估费用。
      奚晓明法官主编的公式房屋贷款总利息很难计算,银行每一时期的贷款利率都是不同的,随时变动,另外很难查到很多年前的,我们能查到的也就是近几年的;另外实践中一般贷款都还没有还清,后面还需要还多少利息这个是无法计算的,因此使用该公式计算时购房贷款总利息需要达成一致。
      上述两个公式在实践运用中计算结果并不一样,有时候会相差很大;
      下面举例示意:
      男方婚前购买了一套房产(84.65平方),购房总价573645元,首付款173645元,贷款400000元,共还款30年,结婚时(2012年1月)房价7000元/平方,房价总款592550元;房屋现价按23000元/平计算,现总价1946950元,双方婚后归还按揭贷款本息共计:178328.91元,共同还贷利息:133833.38元,总利息双方达成一致为:364246.48元。
 
      根据杜万华法官主编的公式:
      房屋升值率:1946950÷(592550+133833.38+15000)=262.61%
      女方应分割的共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分:178328.91×262.61%÷2=234155元
      根据奚晓明法官主编的公式:
      共同还贷部分占总房款的比例:178328.91÷(573645元+364246.48元)=19.01%
      女方应分割的共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分:
1946950元×19.01%÷2=185087元
      两个公式相差近5万元,所以即时房屋价值评估以后在计算的时候仍会出现很大的差异,我们一般建议直接就房屋补偿价值协商,能协商一致最好,不能协商一致时只能尽力争取取两个公式的中间数。

作者:宫纪芳
安徽金亚太律师事务所实习律师

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