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房屋拆迁安置补偿合同纠纷

来源: 发布日期:2018-12-29点击量: 分享到:

 
    案情简介
    2012年7月13日,H区征收事务管理局(甲方)与D材料公司(乙方)签订委托评估协议书,就乙方的房屋及附属物征迁补偿选定评估机构事宜达成协议。2012年7月30日,H区征收事务管理局与T评估公司签订《房地产评估约定书》,其中第一条第三款写明:考虑到委估对象的实际用途,委托方作如下约定:委估对象湖东北路250号1幢1-5层(总层数7层)总建筑面积共2167.01㎡,房屋所有权证记载规划用途为办公,分摊土地证记载用途为工业,对其土地使用权类型设定为办公用途、出让类型评估办公房地产价值,并扣除房产所占的办公用出让土地价值后作为最终评估价值;湖东北路250号2幢1-3层(总层数3层)总建筑面积共1419.20㎡,房屋所有权证证载规划用途为综合楼,分摊土地证证载用途为工业,土地使用权类型设定为商业用途、出让类型评估商业房地产价值,并扣除房产所占的商业出让土地价值后作为最终评估价值。
    2012年8月16日,T评估公司作出房地产估价报告书,确定D材料公司所有的位于M市湖东北路250号1幢、2幢的房屋价值为38744867元。2012年8月30日,双方依据上述评估报告就房屋征收补偿事宜签订《房屋征收补偿协议书》,协议约定:H区征收事务管理局依法征收D材料公司所有位于M市湖东北路250号建筑面积为9639.31平方米的房屋,以货币化补偿方式向D材料公司支付房屋征收各项补偿费用合计64600158元,……。D材料公司于2012年9月30日前搬迁完毕,并将涉案房屋交予H区征收事务管理局拆迁,房屋已经拆除。
2013年3月21日,H区征收事务管理局与T评估公司签订房地产委托评估合同,约定对D材料公司被征收的房地产及其他资产,按工业用途重新进行评估。2013年3月21日,T评估公司出具房地产评估报告书,确定D材料公司位于M市湖东北路250号1幢、2幢合计建筑面积为3583.21m2的房地产征收补偿价值为7749305元。2013年4月,H区征收事务管理局向一审法院提起诉讼,请求判令:1、撤销双方于2012年8月30日签订的《房屋征收补偿协议书》第二条第一款第一项关于“房屋补偿款为38744867元”的约定、第二条第二款关于“以上四项合并计算为64600158元”的约定、第三条关于付款方式的约定无效。2、变更H区征收事务管理局征收的D材料公司位于M市H区湖东北路250号1幢、2幢合计建筑面积为3583.21m2的房地产征收补偿款为7749305元。3、D材料公司返还房屋征收补偿款16395404元。4、D材料公司承担本案的诉讼费用。庭审过程中,经一审法院释明,H区征收事务管理局明确其诉请为撤销《房屋征收补偿协议书》,撤销的理由是房屋用途由工业设定为商业系重大误解,同时,两种用途房屋评估的价值相差3000多万元,显失公平,也损害了国家利益。
    一审判决结果
    一、撤销H区征收事务管理局与D材料公司于2012年8月30日签订的《房屋征收补偿协议书》;二、驳回H区征收事务管理局的其他诉讼请求。
H区征收事务管理局、D材料公司均不服上述判决,向安徽省高级人民法院提起上诉。
    二审争议焦点
    经过双方的举证、质证及诉辩意见,二审法院归纳本案争议焦点包括以下两点:1、本案是否属于民事案件的受理范围;2、H区征收事务管理局请求撤销涉案《房屋征收补偿协议》中关于房屋补偿价款的条款并重新确认价款,是否有依据。
    关于争议焦点一:本案纠纷系H区征收事务管理局与D材料公司在达成《房屋征收补偿协议》后,因补偿款的数额问题发生的争议。依照最高人民法院《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》“拆迁人与被拆迁人之间达成拆迁补偿安置协议后,一方或双方当事人反悔,未经行政机关裁决,仅就房屋补偿、安置等问题,依法向人民法院提起诉讼的,人民法院应当作为民事案件受理”的规定,H区征收事务管理局提起本案诉讼,属于民事案件受理范围。
    关于争议焦点二:H区征收事务管理局征收D材料公司位于M市湖东北路250号1幢、2幢房屋,分摊土地证上记载的土地用途为工业,而房产权证上记载规划用途以及M市规划管理局颁发的《建设工程规划许可证》上用途均为办公、综合楼。在涉案房屋的土地证记载用途和规划用途不一致的情况下,是依据规划用途,还是土地证记载用途评估房屋价值,是双方争议的焦点。H区征收事务管理局与T评估公司签订的《房地产评估约定书》中载明:“考虑到委估对象的实际用途,委托方作如下约定:委估对象湖东北路250号1幢1-5层(总层数7层)总建筑面积共2167.01㎡,房屋所有权证证载规划用途为办公,分摊土地证载用途为工业,对其土地使用权类型设定为办公用途、出让类型评估办公房地产价值,并扣除房产所占的办公用出让土地价值后作为最终评估价值;湖东北路250号2幢1-3层(总层数3层)总建筑面积共1419.20㎡,房屋所有权证证载规划用途为综合楼,分摊土地证载用途为工业,土地使用权类型设定为商业用途、出让类型评估商业房地产价值,并扣除房产所占的商业出让土地价值后作为最终评估价值。”从该评估方式反映,在评估涉案房产价值时,H区征收事务局已经注意到房产证与土地证的登记用途不一致,但考虑到城市规划部门已同意涉案房产为办公、综合用途,同意按办公、商业用途评估,但产权人应当补缴土地出让金。H区征收事务管理局作为房屋征收部门,相对D材料公司应当更熟知被征收房屋价值的评估方式,其选择上述评估方式是双方磋商的真实结果。H区征收事务管理局诉称将房屋用途由工业设定为商业构成法律上所称的重大误解,没有事实依据。且依据国家住房和城乡建设部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款“对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准”及第十四条第一款“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素”的规定,可见双方签订的《房屋征收补偿协议书》约定的补偿条款是双方真实意思表示,应当有效。鉴于涉案房产已被征收拆迁,H区征收事务管理局也支付大部分补偿款,依据法律规定合同撤销后,H区征收事务管理局应返还被征收房产,而实际涉案房产已无返还可能。因此,H区征收事务管理局关于撤销涉案协议中房屋补偿款及重新确认价款的诉请没有事实和法律依据。
二审判决结果
一、撤销安徽省M市中级人民法院(2013)马民一初字第00010号民事判决;
二、驳回M市花山区土地和房屋征收事务管理局的诉讼请求。
    律师点评
    一、根据最高人民法院相关司法解释,拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议,就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的,人民法院不予受理;拆迁人与被拆迁人之间达成拆迁补偿安置协议后,一方或双方当事人反悔,未经行政机关裁决,仅就房屋补偿、安置等问题,依法向人民法院提起诉讼的,人民法院应当作为民事案件受理。
    二、《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定“对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准”、第十四条第一款规定“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素”。纵观本案案情,可以判断双方签订的《房屋征收补偿协议书》系真实意思表示,并不违反法律强制性规定,也不符合可撤销的情形,合同依法有效。
 

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