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房屋抵押经营性贷款后首付按揭购房风险简析

来源: 发布日期:2021-08-16点击量: 分享到:

【作者】刘运坤律师  安徽金亚太律师事务所监事会副主席、刑事部负责人、权益合伙人

    
       一段时间以来,个人信用贷款、经营性借款流入房市情况剧增,严重弱化了国家对房地产市场的宏观调控,挤占了企业尤其是中小微企业信贷资源。为此,2021年3月26日,中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合印发了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》(以下简称《通知》),要求严肃查处经营性贷款违规流入房地产领域。
       就经营性贷款个人而言,用经营性借款购买房屋表面上节省了经营性借款和按揭贷款之间的利息差,同时利用银行资金和房价上涨而获取利益,殊不知,该做法存在着巨大的风险,现简要分析如下:
       一、个人经营性贷款后按揭购房的法律流程图表式分析
        例如,刘某拥有住房一套、控制一家公司(甲公司)但手中没有多少资金,想通过用现有房产抵押贷款作为首付款再按揭购买一套商品房,坐等房屋升值。操作流程如下:
        第一步刘某首先需要利用其控制的甲公司,并找到乙公司,和乙公司签订一个购销合同;
        第二步找到A银行并与之签订经营性贷款合同;
        第三步由于经营性借款一般需要担保,于是刘某用自有房产为甲公司的借款作抵押;
        第四步经营性价款合同获得银行审批后,银行会根据经营性借款合同载明的购买方即乙公司账户,将经营性借款受托支付销售合同相对方即乙公司;
        第五步乙公司再通过资金回流方式或直接或迂回地汇入刘某账户或其指定账户。
       通过上述五个步骤,刘某获得了银行贷款资金。之后,刘某再通过以下步骤实现按揭购房:
        第六步和某房地产公司签订商品房买卖合同,并以经营性借款作为首付按揭购房;
        第七步和与该房地产公司有合作关系的B银行签订抵押贷款合同;
        第八步房地产公司需要事先在B银行开立专门的售房资金监管账户;
        第九步银行将汇款资金打入监管账户并冻结;
        第十步银行就该房屋办理抵押权登记,此时刘某新购房屋中他项权人为B银行;
        第十一步银行将监管账户的资金冻结解除。
        通过上述步骤,刘某实现了利用经营性贷款作为首付进行按揭购买了新房,坐等房屋升值发财。

 
 
        二、房产抵押个人经营性贷款后按揭买房风险分析
        刘某通过一阵操作,拥有了自己的新房,心中乐滋滋,殊不知其中风险正悄然袭来:
        首先刘某需要偿还两份银行贷款利息,通过原房屋抵押的经营性贷款利息和新房屋抵押的按揭贷款利息,会给原本并无闲置资金的刘某带来巨大的经济压力。
        其次由于经营性借款需要受托支付给第三方即乙公司,可能会发生贷款资金汇入乙公司后,乙公司的控制人占有该贷款资金而拒不返还的风险。金亚太律师事务所的一名律师曾经承办过一个案件就是此种情况,此类案件追回资金的时间长、难度大、成本高。
       再次由于三部委联合下文,严禁经营性贷款流入房市,刘某一旦被查实,将被停贷并提前还款,即停止经营性贷款,但按揭购房贷款还需要继续偿还,其可能会因无力偿还按揭贷款而被银行拍卖房产实现债权,刘某可能因此失掉房屋并留有一堆债务。
       事实上,查实违规行为并不困难,检查组可通过不动产管理中心,查询经营性贷款房屋抵押信息、发放经营性贷款的银行信息,以及按揭贷款房屋抵押信息和按揭贷款发放银行信息;通过相关银行可调取经营性贷款合同、按揭贷款合同等书证资料,以及银行流水,尤其是经营性借款的资金回流银行流水,从而可以证实经营性贷款最终流向了按揭贷款的首付款。
       对于图表中第5项资金回流情况,无论经过多少手、迂回了多少银行账户,中国人民银行的反洗钱系统均能查实。
       最后刘某可能面临刑事风险。由于经营性贷款中的甲乙公司之间的销售合同一般为虚假合同,和虚假贷款用途,如发生还款困难可能面临骗取贷款罪的刑事风险。虚假销售合同可以通过言词证据、销售合同、无实际货物买卖、无出货清单、甲乙两家公司销售范围不符、有资金回流等予以证实。其核心的证据有虚假的销售合同和虚假的贷款用途。而虚假的资金用途,可以通过查询银行流水证实该笔经营性借款最终流向了按揭购房的首付款予以证实。
 
 
编辑/制图:李钰

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